大型房企操盘 集体用地建设租赁房“破冰”

北京已有10个集体用地建设租赁房项目获批，图为丰台南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目用地。

日前，万科推出的高端自持租赁房由于租金、产品、盈利模式等大受关注。其实，作为北京租赁住房供应的另一个重要途径，集体用地租赁住房的建设与运营更值得探讨。随着万科等企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发及操盘，北京集体租赁住房正揭开神秘的面纱。

大型房企参与有助提高专业化运营

让北京房地产市场沸沸扬扬的不仅有自持租赁项目，还有集体租赁住宅进入实操阶段。

北京作为集体建设用地建设租赁住房试点城市，规划 2017-2021年要建设50万套租赁住房的目标。2017年，北京已经确定了39个集体土地租赁住房项目，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。今年以来已有10个项目。

而位于大兴黄村镇、西红门镇、旧宫镇、瀛海镇的4块集体经营性用地，均于去年12月28日挂牌公示，并于今年3月6日公布了拟用地者名单。

4月9日公示显示，北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。记者查询得知，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。而北京汇瀛恒业有限公司，则是由瀛海镇下属村多家股份经济合作社构成，包括瀛海镇东一村、怡乐庄、西二村、南宫村等，总计27家。

万科天恒入股大兴瀛海租赁房项目意味着，地产开发企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发。众所周知，之前集体租赁住房项目，一般由集体经济组织主导，很少有大型房企参与。

作为北京租赁市场今后五年主要的供应主力，集体租赁住房项目的建设与运营事关房地产调控政策执行落地情况。引入国有企业参与，不仅将提高集体租赁住房的品质，还将实现专业化运营。但是，在租赁项目大股东为乡镇企业集体经济组织的情况之下，项目将由谁来操盘、谁来运营?

万科将主导开发建设及后期运营等

新京报记者获悉，在大兴瀛海镇租赁住房项目中，将由万科天恒操盘，由万科旗下泊寓运营管理。万科方面表示，万科将主导平台公司的开发建设工作，负责产品定位、项目设计、工程实施、后期运营等全过程的各项工作。

在分析人士看来，四环内严控新增建设用地、招拍挂拿地越来越困难，集体建设用地成为房企布局北京的另一个战略思路，可以预见的是，将会有越来越多的企业尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来。万科也表示还将持续参与到集体建设租赁住宅项目的开发、建设与运营。

盈利面临挑战，未来收益分配或为难题

近年来，在“租售并举”的政策主导下，不少开发商抢滩租赁市场大蛋糕。但是盈利难仍是难以绕开的问题。对北京市场的自持租赁住房来说，高昂的土地成本和资金成本，更让其一出生就成为亏本的买卖。