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杭州楼市,心态崩了!

2023-06-01 07:02:57来源:行业研究报告  

导语从近日传来的几个消息来看,杭州楼市已经不淡定了。今日免费下载:来源:城市财经(ID:City-Finance)

导语

从近日传来的几个消息来看,杭州楼市已经不淡定了。

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【资料图】

来源:城市财经(ID:City-Finance)

作者:子非鱼

心态决定一切。 虽然这句话出现在培训场合,让人很是抵触,但夜深人静时细想,其实也不无道理。 生活是一面镜子,你以怎样的表情、神情、心态对它,它便会还给你怎样的结果。 楼市亦是如此,当市场没有预期和信心的时候,调整势头不可阻挡,哪怕你有力挽狂澜的决心,也不管用。 从近日杭州楼市传来的几个消息来看,杭州楼市已经不淡定了。 01杭州楼市心态崩塌之一,价格跳水第一,阿里裁员罗生门,引发杭州网红小区价格跳水。 最近,阿里被爆裁员20%,传言称此次裁员波及阿里旗下多个业务板块,包括云智能集团、淘天集团、菜鸟、本地生活和大文娱,裁员总人数高达2.5万人。随后,阿里在5月25日公开回应,裁员是谣言。 并且,阿里还公布,今年六大业务集团计划新招1.5万人。 尽管消息被阿里辟谣,但是根据时代财经披露,多位阿里云员工向时代财经证实了裁员消息。 此前,在各大社交媒体上流传的裁员消息涉及阿里旗下多个业务板块,包括云智能集团、淘天集团、菜鸟、本地生活和大文娱,裁员总人数高达2.5万人,而由于这些业务分布在不同办公地点,也因此而波及杭州不同的楼市板块。 这次事件直接导致了阳光城未来悦MAX一套89.26平方米的三室二厅房源,5月17日,业主将挂牌价下调120万元,降幅超过25%,带动单价从5.27万元/平方米跌到3.92万元/平方米。 当然,根据当地中介透露,这一价格可能不是真实成交价,而是为了避税故意做低合同价格,真实价格不可能这么低。 但是,受过去几年平台经济被整顿影响叠加疫情影响,这个杭州的当红小区,已经成为杭州楼市下跌的典型案例。 在去年的行情中,杭州二手房出现了普降。去年7月份的时候,杭州当地媒体钱江晚报就爆料,杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区,遍地都是调整盘。 该小区之前的成交单价约为8万多,且在往上升。 然而,如今看贝壳找房平台的历史成交数据,自2023年1-4月,该小区一共成交了20套房源,仅有6套高于5万元/平方米,另有9套成交价格介于4-5万元/平方米,5套低于4万元/平方米,其中,最低的一套约为2.84万元/平方米。 从8万跌至四五万,跌幅超过了三分之一。 02杭州楼市心态崩塌之二,成交量继续跳水第二,5月份成交量继续跳水。 在一季度本号分析中心城市成交量集体走高时,就特别强调过,一旦一季度集中释放的需求消耗殆尽,后续没有新的需求续上,那中心城市的小阳春,也就昙花一现。 4月份果然如此,一线城市和强二线城市的成交量集体转向。 其中杭州的二手房成交量再度跌破万套,只成交了7264套。同3月份10213套的成交量相比,跌幅约28.8%。 新房方面,根据克而瑞披露的数据显示,下降幅度更大,成交面积环比下降了30%。 5月份尚未过完,但已经有各种数据显示,有不少城市5月份的成交量相比于4月份进一步缩水。 比如北京楼市登上热搜的消息,这个月比4月份还要差。截至5月24日,北京二手成交9599套,相比4月下滑了12%,相比3月下滑了40%。 而且,北京的二手房越卖越多,二手房挂牌量逼近12万套,说明挂牌的速度比卖出的速度要快得多。 上海,4月份全市二手房成交量约1.73万套,环比下跌27%。其五月份的表现也不容乐观,截至5月21日,累计成交1万套左右,成交量下滑明显。 杭州,截至5月24日二手成交量仅4000多套,相比3月还有上万套的交易量,显然是大幅度地下滑了。要知道,杭州可是在过去两个月内数度放松调控来促进成交。

3月份,杭州放松了钱塘区的限购,非户籍人口1个月社保即可购房。自此杭州的限购圈在一步步收缩,外围区基本都不再限购。

同时,4月中旬杭州降低了落户门槛,将市区的落户门槛由本科降至专科,并全面放开了桐庐县、淳安县、建德市三县(市)城镇落户条件。

最近又放松余杭区的限购措施。

这再次验证了我多次强调的那句话,在收入和就业没有复苏之前,任何招数都不好使。

03卖不动的杭州

杭州当地媒体钱江晚报,近日发表了一篇文章介绍杭州楼市,结论是:

房子卖不动。低于市场价卖不甘心,但如果不肯大幅降价,二手房就卖不掉。

房子卖不动,是市场心态转变的直接体现。而市场心态转变的本质,则是从根本上觉得目前很多城市的房价,德不配位。 动辄单价四五万、五六万、七八万乃至上十万,总价动辄几百万乃至上千万,是大家月收入都有好几万了吗?

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示,2019年,人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另外一组数据显示,中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人,北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万,要知道四大一线城市的总人口8300万。

收入低,房价高不可攀,房价与城市居民收入之间的鸿沟,就是德不配位的直接体现。

这种背景下,如果不接受需要降价的事实,房子根本卖不出去。

从诸葛找房披露的数据来看, 杭州目前二手房挂牌房源中,有超过80%在降价,但成交量仍在下跌。只能说明,降得幅度不够大,整体均价只是降了皮毛而已。目前中心城市的自有住房比例整体都不高,深圳甚至只有23%。 也就是说购房需求储备军非常足,只是苦于买不起。 接受现实,接受降价,尽管在冷却的市场环境下,不一定能增加多少成交,但至少不会是互相僵持的僵局。楼市最怕的就是陷入僵局。 目前的宏观大环境,目前的消费、就业和收入复苏情况,硬扛着不降,成交量会继续缩水。 硬扛着,对于普通投资客来说,没法脱手套现或者没法及时止损。对于房企来说,则更难回款,如此会加大他们的偿债压力,会让更多房企出现债务逾期,乃至退市风险,会加大保交楼压力。 保交楼一旦受阻,去年的楼市风波可能再次上演,会更加冷却市场的信心,形成一个恶性闭环。 推荐阅读:1、2、3、4、5、

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