深圳城中村“统租”一石起浪，到底怎么了？

这两天，深圳市面上突然冒出一个有关城中村的“统租”事态，引起市民的高度关注，大家议论纷纷，说什么的都有。这是怎么回事呢？我赶紧向相关政策面进行求证，同时也去临近的一个城中村走了走，看了看，和城中村业主及租客们就这个事聊了聊，算是把这个“突发事态”的来龙去脉给大体弄明白了，现在想就城中村“统租”改造利用这个事和大家谈一谈我的粗浅判断。

我自问自答7个问题。

其一，什么是“统租”？

(相关资料图)

所谓“统租”，是深圳市相关部门在全市范围内就城中村保障性住房的筹集并开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升的政策、实施办法及流程。这个“统租”改造利用采纳的基础策略是：政府主导，市场参与。

其二，为什么要在城中村搞“统租”？

在大部分深圳人心目中，城中村是一个极其重要的地方，因为，太多的深圳人都曾经把城中村作为自己在深圳的第一个落脚点，那里留存着太多人关于自己开启“深圳生活”的复杂而真实的情感记忆。

深圳有多少城中村住房呢？按照官方提供的数据，目前一共约577万套（间），其中约470万套（间）用于出租，吸纳了超过1000万的人口，占到全市1800万常住人口的将近60%，可见城中村在解决深圳居住问题上的超能作用。

深圳超大体量的城中村为广大市民特别是新市民提供了低成本的居住空间、保障了超过1000万以上市民的居住需求，为深圳实现高速发展发挥了重要作用。但与此同时也要看到，城中村也存在环境脏乱差、公共配套设施不足、安全隐患大等问题。2018年开始，深圳开展城中村综合整治，消除了一些安全隐患，但“二房东”随意涨租、租户合法权益得不到保障的情况仍然普遍存在，无法满足新市民、青年人和来深建设者对租赁住房的品质需求。特别是在疫情期间，城中村基层治理方面的问题暴露得比较突出。

从另一个方面看，深圳二次房改方案中，对保障性住房的安排力度明显加大，后来尤其对保障性租赁住房的增量有显著放大的态势。这就出现一个房源筹集的问题，大量保障性租赁住房从何而来？不可能占用大量新地开发建设，放眼深圳，最主要的房源筹集空间一定是城中村了，那里房源充裕，环境和居住品质提升的空间比较大，又比较迫切。通过规模化品质化改造提升，将城中村房屋改造为保障性租赁住房，必将有助于消除城中村各类安全隐患，改善城中村村容村貌，进一步提高城中村宜居宜业水平。

于是，政府开始布局“统租”改造利用这件事，也就是从城中村筹集大量房源，用于落实保障性租赁住房的改造和出租使用。改造后的城中村保障性租赁住房，将包括多种户型，满足新市民、青年人，来深建设者和低收入住房困难家庭等群体的租住需求。

其三，有多少城中村将会纳入“统租”和改造？

根据深圳相关部门对外发布的数据，今年深圳计划“统租”和推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升的城中村住房总量是5.2万套（间），约占深圳城中村住房总量的0.9%，占城中村租赁住房总量的1.1%。

可见，“统租”这个事会循序渐进地推进，不会发生短时间内过量操作引发的市场震荡，我想大家对此不必过于担心。

其四，如何合理维护城中村原业主及原租户的利益？

城中村“统租”改造提升工作显然直接影响到两大类人的利益，一个是原业主，他们大部分都有房子用于零散式出租，如何从他们手里稳妥筹集到更多的房源？显然，首先要充分尊重原业主的意愿，决不搞强制筹集；其次，对原业主房源筹集后给予其整租性的租金原则上不低于其既往稳定的租金收入水平，为其自愿交付房源提供基础性的利益保障；再次，通过改造原业主房源，有效提升房源品质和生活环境，让原业主对运营方及其“统租”事业抱有一份基本的尊敬和信心。

另一类人是原租户。近日西丽白芒村在“统租”事态中表现比较扎眼，主要是原租户的情绪波动比较大，因为“统租”使得大量原租户不得不尽快重新寻找出租屋，搬迁面临一系列麻烦；此外，原租户还面临孩子如何保留学位、租屋改造后租金是否会上涨、还能否续租等等问题。

我了解到，政府在对原租户方面是有严格保护性政策的，一是严禁强制清租、暴力清租，如发现存在强制解除合同、强制清租、暴力清租等情形，将依法查处；二是所有城中村收储房源均预留3-6个月搬迁过渡期；三是改造提升项目现场设立综合服务中心，项目实施主体会同街道、社区等有关部门抽调人员组成，回应市民群众关切，解决原租户在搬迁方面的各类诉求。对于找房存在困难的原租户，酌情考虑在统租改造的城中村房源附近，协助其寻找过渡性租住空间，切实提升原租户的满意度，体现人文关怀。

深圳要求各区政府必须切实履行属地责任，负责协调做好城中村原租户的学位申请、学位变更、积分信息衔接等工作，保障原租户子女的入学权益。据了解，福田、罗湖、南山等区均就城中村原租户学位申请、学位变更、积分信息衔接等问题，有了妥善的解决方案。

政府文件表明，改造后的保障性租赁住房，经营主体保证优先安排原租户依规继续申请租住。对原租户而言，房源改造之后，租赁期限更长也更稳定、费用收取更合理、透明和规范、原租户合法权益更有保障。

保障性租赁住房运营期间，房屋租金执行保障性住房租金标准，租金均低于市场水平，同时，改造提升项目实施主体收取的押金和租金，按深圳住房租赁资金监管规定予以监管，杜绝随意涨租、租户合法权益得不到保障的情况。

总之，政府对原租户在“统租”过程中的利益会充分维护，同时，会平稳有序推进“统租”改造，充分维护城中村原有的居住生态，尽量降低对居住者生活的影响。

我想，类似白芒村出现的原租户的情绪困局应该逐渐恢复正常，因为，如此大的一个政策动作，立即让所有人都能理解和配合执行，显然不是一件容易的事情。但只要政策的核心是维护广大群众的利益，包括原租户和原业主的利益，那么，出现任何暂时性的不理解和焦虑行为都不需要过于紧张，一切让事实说话，让政府的信誉和承诺保证。

其五，城中村“统租”改造都是由安居微棠公司实施吗？

最近在城中村“统租”改造中频繁出现的一个公司名字是“安居微棠公司”。它是由深圳市人才安居集团与深圳愿景明创管理咨询有限公司合资成立的开展城中村规模化品质化改造提升的保障性住房专营机构，是改造提升项目实施主体之一，并不是唯一的实施主体。深圳的“统租”改造业务繁重，需要大量社会力量积极参与。未来会有更多符合政策规定的社会主体加盟到“统租”改造的队伍中来。

此外，市民对安居微棠公司等改造项目实施主体是否具有新的“二房东”的身份也表示怀疑。我从正式渠道了解到，安居微棠公司是保障性住房建设运营单位，不是“二房东”，大家对此也不必担心。

事实上，政府对城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目实施主体有着严格的准入审核，同时对其规划设计和建设实施方案也会实施严格审核。

其六，“统租”改造后的房屋结构和消防安全有保障吗？

这个方面也是可以放心的，深圳要求所有规模化品质化改造提升的城中村房屋，都须进行结构、消防等隐患排查鉴定，建立房屋安全档案，实行“一房一档”，以切实保障市民群众生命财产安全。按照上述要求，城中村房屋业主将房屋委托给改造提升项目实施主体收储运营管理，项目实施主体对每栋建筑的结构、消防等进行隐患排查鉴定、建立档案，并对房屋进行修缮提升，同时，承担委托运营期间的安全管理责任，让房屋安全更有保障，租户更安心。

其七，“统租”改造后还会有租赁房屋水电气乱收费问题吗？

这方面我也获得了政策面的确认：不会出现这样的问题。首先，改造后的城中村保障性住房都实行民水民电；其次，《深圳经济特区居民生活用水用电及燃气价格管理若干规定》已明确规定，房屋出租人、管理人应当按照实际使用数量和政府价格主管部门依法制定的居民生活用水用电及燃气价格标准，向消费者收取水电燃气费用，不得通过合同约定在政府定价基础上加价收取水电燃气费用或者加收其他费用。《若干规定》同时明确了违反上述规定的法律责任，市民群众可对上述规定执行情况进行监督。

以上7个问题是我针对近日深圳有关城中村“统租”改造利用过程中频繁出现的一些比较突出的矛盾现象，根据我对政策面的了解和对城中村市场面的调研而做出的自己的一点粗浅研判。我想，“统租”这件事以及这个政策的初衷是应该肯定的，前景也应该是好的，只是政策推出的速度有点偏急了，让一些人特别是有关城中村的原租户们短期内难以充分理解和难以从容应对，由此产生了一系列焦虑性的心态和行为。针对目前这种态势，政府应该积极主动化解原租户的心理困局，“统租”改造的实施主体更应该强化人性关怀，充分保护城中村广大群众的利益，让一项实质上利市利民的政策真正让民众放心接纳，积极配合，这才是“统租”政策应有的表现。

我相信深圳城中村“统租”改造利用的政策初衷和前景，相信政府和实施主体在政策推进过程中的稳健操作能力，也相信广大城中村民众一定能够很快理解和积极配合，从而使得深圳“统租”事业能为深圳化解城中村难题、保障广大市民租赁式居住水平的有效提升而做出积极有益的贡献。让我们共同期待！

来源：宋丁视点